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浅谈不动产登记和我国不动产登记制度的完善

作者:王红霞   来源:财富时代杂志 2020 02月刊 2020-03-12 11:34
不动产登记制度可以保障当事人的合法权利,提高市场的信用,确保交易更加安全可靠。随着时代的不断发展,不动产登记制度所体现出的局限性日益凸显,因此要进一步完善我国不动产登记制度,结合现有的国情,吸取国外先进的经验,使我国不动产登记制度能够不断发挥作用。不动产登记制度可以进一步维护债权人的合法权利和相关利益,还可以保证交易的安全性。不动产登记制度通常可以保护弱者,这主要是因为在房地产交易的过程中,具有明显主动权的一方违反合同的可能性更大,不动产登记制度就可以保护债权人的请求权,并赋予其以其他权利。由于我国不动产登记制度还不够成熟,在实践的过程中还存在一些问题,因此,有必要对不动产登记制度进行完善。

1.不动产登记概述


1.1概念。在我国,不动产登记概念并没有统一的观点。笔者认为,不动产登记的本质在于提前登记请求权,指的是为了明确现在还未发生,但不久将来产生的物权更改可以顺利推动为本登记,而对相应债权请求权实行提前登记,值得注意的是,此债权请求权自然是将物权更改视作主要内容的。
1.2性质。关于不动产登记性质的探讨,根据不同学者的观点可以归纳总结成六种第一种观点是来自德国,德国学者认为,不动产登机的性质是一种独立的限制权第二种观点认为,不动产登记的主要效用体现在程序法之上第三种观点认为,当事人对物权的期待可称之为不动产登记,是当事人的物权期待权第四种观点认为,不动产登记具有债权、物权两种性质第五种观点认为,不动产登记是一种准物权第六种观点认为,不动产登记是债券和物权,当债权通过登记后,就可以通过物权推动债权。笔者认为,不动产登记性质符合第六种观点,在探讨不动产登记制度的完善时,也会以此作为本次研究的依据。

2.不动产登记制度存在的问题


2.1不动产登记适用范围比较窄。目前,我国不动产登记的适用范围不够广泛。在内容的请求权上,我国法律法规对不动产登记的要求限制在对不动产物权进行转变、设立或取消的范围。实际上,关于不动产登记的适用领域绝不仅限于在这一个方面,只是现阶段法律法规对其他内容予以排除,这样就会导致我国不动产登记的适用范围比较狭窄。

2.2不动产登记法律制度内容不完善。我国不动产登记制度还不够完善,相关法律内容比较零散,而且有些内容存在冲突,并没有结合实际情况进行制定,这样就很难保障交易安全。许多法律法规的制定和实施主要是为了进一步满足行政需求,因此国家进一步出台《物权法》,使得不动产登记制度得到单独展示,虽然物权法可以保障不动产登记制度得到进一步完善,但依然治标不治本,因为许多条文的内容比较笼统。尽管《房屋登记办法》对相关内容进行进一步补充,但依然缺乏统一的不动产登记制度法律规定。

2.3不动产登记申请条件不够明确。尽管《物权法》对不动产登记的申请条件进行明确规定,但这一规定依然存在一些问题。在法律法规的支持下,当事人只需对不动产登记事项完全接受就可以进行申请,不过,双方当事人在实际操作的过程中,很难真正完成对不动产登记的申请约定。尽管双方可以达成申请约定,但不排除有一方会违背这一约定,一旦出现这种情况,就难以通过明确的法律对当事人的权益进行保护。由此可见,需进一步在法律法规中明确不动产登记申请条件。

2.4不动产登记效力不明确。不动产登记效力不够明确,这样就会导致不动产登记制度难以得到进一步实施和落实。尽管在《物权法》中对不动产登记的相关效力进行明确规定,但也仅限于保全权利,却没有对破产保护效力进行规定。

2.5不动产登记机关不统一。《物权法》并没有保证登记机构的统一性,虽然在这一法律中规定当地机构要负责对不动产登记的事项,也强调统一规定需要由国家负责,但这一规定并没有得到真正落实。我国的不动产类型比较多,而且行政机关也比较多,与不动产的具体类型相对应的相关法律法规会对其登记机关进行相应的规定,比如,土地就是典型的不动产在进行登记时,需要将申请递交到行政部门;而建设部门则负责房屋登记。由于当事人需要额外交纳费用,因此在进行不动产登记时,就会产生登记机关不统一的问题。

3.我国不动产登记制度的完善建议


3.1扩大不动产登记制度适用范围。由于我国不动产登记制度的适用范围有限,因此必须要根据实际情况,对不动产登记制度的适用范围进行拓展。除了合同规定的内容之外,不动产登记制度并没有对合同规定之外的获取物权请求权进行明确规定。除了合同内部的规定之外,如果当事人的利益遭到侵害,也可以行使请求权,而且这一权利应得到保护。由此可见,不动产登记制度的适用范围要得到进一步扩大,保护请求权,才能发挥出不动产登记制度的作用。

3.2统一不动产登记法律。目前我国不动产登记制度已经得到进一步完善,这主要是在《物权法》的不断实施下,不动产登记制度内容不再继续零散。然而,在《物权法》中的相关条文均是以概括的方式对不动产登记制度进行规定,缺少预告登记报告制度的相关规定。由于《不动产登记法》尚需完善,因此,《物权法》的完善尚需时日。可在《民法典》中融入不动产登记制度,不过,由于《民法典》制定工作极为复杂,需对其不断调整,根据实际情况进行修改。由于不动产登记制度的法律制定比较混乱,在这就需要对法律进行补充和完善。《物权法》中规定我国需要制定统一的不动产登记制度,这一条款能够进一步推动《不动产登记法》的制定。许多法律法规规定的内容甚至超出《物权法》规定的范围,这些法律可以对《物权法》的内容进行有效的补充和细化,因此,在制定《不动产登记法》时,也可参考这些法律。不过,在应用时,还需考虑到其与《物权法》之间的关系。由于我国《物权法》的制定时间比较早,在制定《不动产登记法》时,就可以对《物权法》进行更加完善的审核和检查。由于《物权法》还存在许多不完善之处,就要发挥出《不动产登记法》的查缺补漏效果,这样就可以对《物权法》形成更好的补充。

3.3确定不动产登记适用条件。尽管《物权法》对当事人的自主选取权进行明确规定,不过,这一法律却没有对当事人不动产的登记条件进行保护。《物权法》对当事人申请不动产登记的条件进行严格的限制,需要保证双方当事人均可对不动产登记事项完全接受方可申请。这一规定存在的漏洞在于,双方当事人会存在不能完成不动产登记的申请约定,即便达成约定,也会在这一过程中存在某一方违背约定的可能性,这就使得申请工作无法继续进行,也不能保护当事人的合法权益。因此,避免出现漏洞的方式就是要确定不动产登记适用条件,并进行立法,这样就可以保证弱者的权益,使其无需征求对方建议的情况下即可完成申请。

3.4明确不动产登记法律效力。由于我国法律对于不动产登记缺乏效力,因此,要进一步提高其法律效力这样才能推动我国经济发展。破产已经成为一种常见的比较常见的现象,这是因为我国产业正在不断发展和升级,由此产生的各类风险逐步增大,因此,必须要加强对债权人的保护,提高不动产登记法律效力,使交易安全得到更进一步的保障,使不动产登记制度得以完善。

3.5明确不动产登记机关。明确不动产登记机关,可以避免出现多方登记的情况,提高不动产登记工作的效率,减少不必要的人力浪费。由于许多登记机关会参与其中,加之缺乏行之有效的法律进行约束,这样就很容易导致权利人的利益遭到损害。在选择登记机关时,我国学者持有不同的见解,首先,可以在地方法院中设置登记机关;第二,可以将行政机关作为登记机关,通过行使行政权力,进一步提高登记效率;第三,可以利用中介机构负责不动产登记,比如律师事务所和公证机关。将行政机关作为不动产的登记机关,这样就可以保证登记效率大大提升,而且还可以行使行政权力,落实登记。如果在法院中设置登记机关,就会涉及到法律法规的修改和调整。如果将中介机构作为登记机关,就可能会存在许多问题,甚至无法行使相应的权力。要结合我国的国情,选择相应的登记机关,因此,将行政机关作为不动产的登记机关可以进一步改善不动产登记制度的现状。
综上所述,为了保证我国不动产登记制度得到进一步完善,使其能够有效发挥相应的作用,就要了解现阶段存在的问题,采取相应的解决对策,结合我国国情,对不动产登记制度进行完善。要考虑到债权人的合法权益,制定相应的法律法规予以保护,确保不动产登记制度的适用范围更加广泛,进一步提高不动产登记法律效力,并通过完善的登记机关提高工作效率,这样就可以保证不动产登记制度得到创新,真正做到与时俱进。

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